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DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER, NOTAIRE ET AGENT IMMOBILIER : DES RESPONSABILITES PARTAGEES

DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER, NOTAIRE ET AGENT IMMOBILIER : DES RESPONSABILITES PARTAGEES

Non les diagnostics immobiliers ne sont pas qu’une simple formalité, et tout le monde a intérêt à disposer de rapports complets et sans faille. Car en cas d’erreur, le diagnostiqueur n’est pas le seul à trinquer… 


Choisir son diagnostiqueur immobilier exclusivement selon un tarif, n’est pas la meilleure idée. Un prix au ras des pâquerettes peut aussi se révéler synonyme de qualité médiocre : pas sûr que l’opérateur consacrera le temps utile et nécessaire à la réalisation des diagnostics. 


Le prescripteur, notaire ou vendeur, pourrait penser que ce n’est pas son affaire. Erreur. Plusieurs jurisprudences récentes montrent combien tout le monde gagne à disposer de diagnostics de qualité réalisés dans les règles de l'art. En cas de diagnostic erroné, agents immobiliers et notaires ne sont pas à l’abri d’une condamnation.


Violation de la Loi Carrez

En témoigne une récente décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1) abondamment commentée dans la littérature judiciaire. Lors de la vente d’un appartement à Nice, la cave avait été incluse dans la surface Carrez. Erreur, grossière erreur. Si la faute du mesureur est indéniable, la cour d’appel retient aussi les responsabilités du notaire et de l’agent immobilier : une cave comprise dans une surface Carrez, une telle erreur n’aurait pas dû échapper à ces deux professionnels de l’immobilier. 

Une simple lecture du rapport suffisait à se rendre compte de l’erreur. Selon la cour, le notaire comme l’agent immobilier ont donc failli à leur devoir de conseil en ne vérifiant pas le certificat de mesurage. Résultat des courses, le mesureur, le notaire et l’agent immobilier ont été condamnés à verser quelque 12 000 euros au titre de dommages et intérêts. 


Cette jurisprudence n’est pas inédite. Déjà en mars 2019, la cour d’appel d’Amiens (2) avait condamné in solidum mesureur et notaire, là aussi pour une cave intégrée à tort dans un mesurage Carrez. Et là aussi, la cour d’appel avait considéré que le notaire avait failli à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention sur le fait que la surface privative englobait une cave en violation de la loi Carrez

 


Devoir d’information des professionnels de l'immobilier

A travers la jurisprudence, on remarque ainsi de fréquentes condamnations de professionnels de l’immobilier, notaires ou agents, parce qu’ils ont failli à leur devoir d’information. En novembre, c’est un agent immobilier (3) qui a encore été condamné à indemniser un couple acquéreur, auquel il n’avait pas communiqué toutes les informations au sujet de la mérule. Et on pourrait se demander ce qu’il adviendrait par exemple, si un agent immobilier ou un notaire laissait passer une mesure d’un autre siècle avec un DPE en A. Ou un logement avec des traces d’humidité en Bretagne, sans conseiller la réalisation d’un état parasitaire. En cas de défauts trop visibles, le professionnel de l’immobilier risque de voir sa responsabilité engagée. 

La jurisprudence confirme l’existence d’un devoir d’information renforcé pesant sur les notaires comme sur les agents immobiliers qui ne peuvent plus se contenter de recopier les conclusions d’un diagnostic sans une lecture critique. A l’évidence, les diagnostics ne sont pas qu’une affaire de prix, ils sont bel et bien une affaire de qualité. 


(1) Cour d’appel d’Aix-en-Provence, ch1. 1.1, 3 septembre 2019, n°17-07459. 
(2) Cour d’appel d’Amiens, Ch. civ. 1, 7 mars 2019, RG N° 17/03197.
(3) Cour de cassation, ch. civ. 1, 14 novembre 2019, n°18-21971. 

 

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20 Janvier 2020

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